ARTEX - Батуми, Грузия

Предлагаемые правки в Договор для защиты ваших прав:

1. Пункт 1.5 – Допустимая погрешность в площади квартиры
   • Текущая редакция: Допустимая погрешность составляет 2 кв.м. (меньше или больше), что не считается «вещественным недостатком» и не дает вам права на компенсацию или расторжение договора.
   • Предлагаемая правка:
     • Изменить «02 (два) кв.м» на «не более 1% от общей площади».
     • Дополнить пункт положением о компенсации: «В случае, если фактическая площадь квартиры окажется меньше договорной, даже в пределах допустимой погрешности, Продавец обязуется выплатить Покупателю компенсацию за разницу в площади, исходя из стоимости 1 (одного) квадратного метра, указанной в Приложении №1».
   • Обоснование: Уменьшение допустимой погрешности защитит вас от существенной потери в площади. Компенсация за меньшую площадь, даже в пределах допустимой погрешности, является справедливым условием, так как вы оплачиваете конкретную площадь.
2. Пункт 1.5 – Методика расчета общей площади
   • Текущая редакция: Грузинский текст упоминает «гостиничную квартиру» при описании замера от внешнего контура стен, а русский перевод говорит о «жилой квартире» и при этом утверждает, что «площадь, занимаемая стенами наружного контура, не входит в расчет», что противоречит измерению «по стенам наружного контура».
   • Предлагаемая правка:
     • Внести ясность в определение: «Зарегистрированная в Публичном реестре общая площадь жилой квартиры (или гостиничной квартиры, если это применимо) рассчитывается по внутреннему периметру стен квартиры (без учета толщины наружных стен) с включением площади балконов, перегородок и колонн. Все ссылки на "гостиничную квартиру" в данном пункте заменяются на "жилую квартиру"».
     • Устранить противоречие в русском тексте: В русском переводе изменить фразу «площадь, занимаемая стенами наружного контура, не входит в расчет» на фразу, которая ясно отражает выбранный метод (например, «измерение площади производится по внутреннему периметру квартиры»).
   • Обоснование: Четкое определение методики расчета площади исключит двусмысленность и потенциальные споры в будущем, а также гарантирует, что вы оплачиваете именно ту площадь, которую сможете фактически использовать.
3. Пункт 2.2 D – Обязательный срок завершения ремонта и высокие штрафы для Покупателя
   • Текущая редакция: Покупатель обязан завершить ремонтные работы в течение 9 месяцев с момента получения квартиры, иначе – штраф 100 долларов США за каждый день просрочки.
   • Предлагаемая правка:
     • Увеличить срок на ремонт: «Покупатель обязан произвести и завершить ремонтные работы в квартире в срок не позднее 18 (восемнадцати) календарных месяцев (или 24 месяцев) с момента передачи квартиры».
     • Снизить размер неустойки: «В случае нарушения данного обязательства, с Покупателя в пользу Продавца взыскивается неустойка в размере не более 10 (десяти) долларов США за каждый день нарушения, но только при наличии письменных жалоб от соседей или управляющей компании, подтверждающих реальные неудобства от незавершенного ремонта».
   • Обоснование: 9 месяцев – нереалистичный срок для полноценного ремонта. Неустойка в 100 долларов США в день является чрезмерной. Снижение штрафа и привязка его к реальному ущербу сделают условие более справедливым.
4. Пункт 2.2 E – Запрет на размещение рекламы и чрезвычайно высокие штрафы
   • Текущая редакция: Запрещено размещать рекламную информацию о продаже/отчуждении квартиры на фасаде, балконе или других видимых местах. Штраф 1000 долларов США за каждый день нарушения.
   • Предлагаемая правка:
     • Удалить данный пункт полностью.
     • Как альтернатива, если Продавец не согласится на полное удаление: «Разрешить Покупателю размещение неброских объявлений о продаже или сдаче в аренду внутри квартиры, видимых извне, или на специально отведенных Продавцом/Управляющей компанией местах общего пользования. В случае размещения рекламной информации на фасаде или балконе, штраф не должен превышать 50 (пятьдесят) долларов США за каждый день нарушения, при этом Продавец обязан предоставить Покупателю разумный срок (например, 3 дня) для устранения нарушения до начисления штрафа и самостоятельного снятия рекламы».
   • Обоснование: Этот пункт необоснованно ограничивает ваше право распоряжаться своей собственностью и устанавливает драконовские штрафы. Это условие может быть оспорено как несправедливое. Снижение штрафа и предоставление права на размещение объявлений о продаже/аренде существенно защитит ваши интересы.
5. Пункт 4.1, 4.4 – Обязательный договор оказания услуг и последствия отказа
   • Текущая редакция: Обязательство заключить договор обслуживания с управляющей компанией Продавца. Отказ ведет к отказу в передаче права собственности, одностороннему расторжению договора, удержанию 15% неустойки и возврату остатка только после перепродажи квартиры.
   • Предлагаемая правка:
     • Изменить пункт 4.4, исключив отказ в передаче права собственности и удержание неустойки в случае отказа от заключения договора обслуживания. Вместо этого, прописать: «В случае отказа Покупателя от заключения договора оказания услуг, Продавец имеет право передать право собственности на квартиру Покупателю, но Покупатель обязан будет самостоятельно заключить договор на обслуживание с иной управляющей компанией или нести расходы на содержание общего имущества в соответствии с долевым участием. Споры, связанные с выбором управляющей компании и условиями обслуживания, решаются в судебном порядке».
     • Дополнить пункт 4.1 условием о возможности расторжения договора с управляющей компанией в будущем и выбора другой управляющей компании большинством голосов собственников.
     • Запросить детальный перечень услуг и стандарты их выполнения (не только то, что указано в 4.3), и приложить его к Договору в качестве Приложения.
     • Внести положение о пересмотре тарифов: «Тарифы на обслуживание (1.3 USD/кв.м в месяц или 1.00 USD/кв.м при годовой оплате) могут быть пересмотрены не чаще одного раза в год и только по согласованию с большинством собственников квартир в комплексе или по решению общего собрания собственников».
   • Обоснование: Это критически важный пункт. Условие об отказе в передаче собственности и удержании неустойки за отказ от услуг управляющей компании Продавца является злоупотреблением правом и может быть признано недействительным. Вам необходимо иметь возможность выбора управляющей компании и контроля над стоимостью и качеством услуг.
6. Пункт 5.1, 5.2 – Низкая неустойка за просрочку со стороны Продавца и «льготный период»
   • Текущая редакция: Продавец имеет «льготный период» 5 месяцев задержки без штрафа. После этого штраф составляет 0,01% от стоимости квартиры в день.
   • Предлагаемая правка:
     • Удалить положение о 5-месячном «льготном периоде». Задержка, не связанная с форс-мажором, должна быть наказуема с первого дня.
     • Увеличить размер неустойки для Продавца: «… которая составляет 0,05% или 0,1% от стоимости предмета купли-продажи за каждый просроченный день, начиная с 31-го дня задержки (или с 1-го дня, если льготный период удален)».
     • Уточнить формулировку в п. 5.2: Если «льготный период» в 5 месяцев сохраняется, необходимо уточнить, что он не применим, если задержка произошла по вине Продавца, а не по уважительным или форс-мажорным обстоятельствам.
   • Обоснование: Текущие условия создают явный дисбаланс, где ваши штрафы значительно выше штрафов застройщика. Увеличение неустойки и устранение «льготного периода» стимулируют Продавца соблюдать сроки и уравновешивают ответственность сторон.
7. Пункт 3.5, 5.3, 5.4 – Жесткие условия расторжения Договора из-за просрочки платежей Покупателем
   • Текущая редакция: Просрочка первого платежа более 3 дней или последующих более 30 дней дает Продавцу право на одностороннее расторжение, удержание 15% неустойки, возврат остатка только после перепродажи. Возможность одностороннего аннулирования записи в Публичном реестре без согласия Покупателя.
   • Предлагаемая правка:
     • Пункт 5.3:
       • Увеличить срок просрочки первого платежа: «… первого платежа более чем на 7 (семь) календарных дней».
       • Увеличить срок просрочки последующих платежей: «… или срок платежа, предусмотренный графиком оплаты, более чем на 45 (сорок пять) календарных дней».
       • Изменить условия возврата средств: «… а оставшуюся после вычета неустойки сумму возвратить Покупателю в течение 60 (шестидесяти) календарных дней с момента расторжения договора, независимо от последующей реализации предмета купли-продажи».
       • Рассмотреть возможность снижения неустойки (15% от стоимости квартиры) или привязки ее к фактически понесенным убыткам Продавца. Например, «неустойка не должна превышать фактически понесенные Продавцом убытки и не более 10% от стоимости предмета купли-продажи».
     • Пункт 5.4: Настоятельно рекомендовать исключить или кардинально изменить этот пункт. Одностороннее аннулирование записи в Публичном реестре без согласия Покупателя и судебного решения вызывает серьезные правовые вопросы.
       • Предлагаемая правка: «Стороны соглашаются, что в случае расторжения договора по вине Покупателя, запись о праве будущего собственника в Публичном реестре аннулируется по решению суда или по обоюдному письменному согласию сторон».
       • Если застройщик категорически против: Добавить требование, что Продавец обязан уведомить Покупателя о намерении аннулировать запись в реестре за определенный срок (например, 15 дней) и предоставить возможность устранить нарушение, прежде чем подавать заявление в Публичный реестр.
   • Обоснование: Эти пункты создают чрезмерные риски для вас. Увеличение сроков на оплату дает большую гибкость. Установление четких сроков возврата средств вместо привязки к перепродаже защищает от неопределенного ожидания. Возможность Продавца в одностороннем порядке аннулировать запись в реестре без суда является крайне неблагоприятной и может быть злоупотреблением правом.
8. Пункт 5.6 – Широкие, безотзывные права Продавца на внесение изменений в проект
   • Текущая редакция: Покупатель дает безоговорочное и безотзывное согласие Продавцу вносить любые изменения в план застройки, проектную документацию и т.д., без дополнительного согласия Покупателя, с оговоркой, что изменения не повлияют на расположение и конфигурацию вашей квартиры.
   • Предлагаемая правка:
     • Ограничить объем изменений: «… Продавец имеет право вносить несущественные изменения, вызванные технической необходимостью, в план регулирования застройки, строительно-проектную документацию, технико-экономические показатели проекта, контуры земельного участка и нумерацию площадей (разрезы фасадов, балконы, этажность и т.д.), при условии, что такие изменения не ухудшают потребительские характеристики приобретаемой квартиры, не снижают ее рыночную стоимость и не изменяют существенным образом внешний вид и функциональность комплекса».
     • Дополнить право Покупателя на расторжение: «В случае внесения Продавцом существенных изменений, влияющих на ценность квартиры Покупателя (например, изменение вида из окна, уменьшение прилегающих зон общего пользования, существенное изменение архитектурного облика здания и т.д.), Покупатель имеет право на расторжение настоящего договора с полным возвратом всех уплаченных сумм и компенсацией причиненных убытков».
   • Обоснование: Текущая формулировка дает застройщику слишком много свободы. Хотя и указано, что это не повлияет на вашу квартиру, косвенные изменения могут быть весьма существенными. Защита от таких изменений важна для сохранения инвестиционной привлекательности и комфорта.
9. Пункт 10 Приложения №2 – Неопределенность системы отопления/горячего водоснабжения
   • Текущая редакция: «Природный газ или система центрального отопления и горячего водоснабжения (по усмотрению Продавца)».
   • Предлагаемая правка:
     • Заменить формулировку на конкретную: «… Природный газ» или «… система центрального отопления и горячего водоснабжения».
     • Или, если Продавец не готов сразу определиться: «Продавец обязуется письменно уведомить Покупателя о выбранной системе отопления и горячего водоснабжения не позднее [указать конкретную дату, например, 31 декабря 2026 года]. В случае, если выбранная система не удовлетворит Покупателя, он имеет право на расторжение договора с полным возвратом уплаченных средств».
   • Обоснование: Система отопления напрямую влияет на ваши будущие коммунальные расходы и комфорт проживания. Это ключевой параметр, который должен быть четко определен до покупки.

---